Como ficam os Boletos de Condomínio durante a Pandemia de Coronavírus?

Com a crise provocada pela pandemia de coronavírus, surgem várias dúvidas em relação ao pagamento de contas e boletos.  Neste artigo vamos analisar as alternativas existentes em relação aos boletos de condomínio.

Por que pagamos taxas de condomínio?

Para compreender porque pagamos taxas condominiais é necessário primeiramente saber como ela é formada.

A taxa condominial é formada pela soma das despesas que devem ser rateados pelos moradores que usufruem de um mesmo endereço de logradouro, isto é, de um edifício de apartamentos (chamado de condomínio horizontal), ou de um lote em um condomínio de casas (chamado de condomínio vertical).  

Essa taxa normalmente é uma média efetuada pelo consumo anual de todas as despesas do condomínio (seguros, limpeza, despesas com funcionários, salário ou rateio do condomínio do síndico, honorários do contador, energia elétrica das áreas comuns, consumo de água das áreas comuns,  manutenção, elevadores, etc); e é rateada entre os moradores normalmente de acordo com a metragem quadrada de sua propriedade (fração ideal); acrescida também da fração proporcional das áreas comuns.

Ao valor da taxa fixa (que só muda anualmente após a prestação de contas do ano anterior), são ainda somados:

– chamadas extras (gastos não planejados que foram necessários no mês).

– fundo de reserva (10% do valor da prestação condominial que deve ser poupado para uso em emergências)

Além disso, ainda poderemos encontrar no valor do condomínio:

– consumo de água da Unidade Habitacional (apartamento ou casa)

– taxa de esgoto

– consumo de gás

– rateios de fundos de obras (que devem ser submetidos à votação em assembleias).

Esses valores são considerados obrigações acessórias ao imóvel, isto é, o fato de possuir um imóvel (pela propriedade, ou pelo aluguel), obrigam o seu possuidor a efetuar o pagamento dos valores que são originados, como acabamos de ver, pelo consumo de todos os moradores.

Curiosidade:

Apesar de parecer estranho, o que define se um condomínio é vertical ou horizontal é a linha de separação entre as propriedades, então, como apartamentos são um sobre os outros, o condomínio é horizontal. Já em condomínios de casas, o limite é  o muro entre as casas, então o condomínio é vertical.

E quem deve pagar o condomínio?

Cabe ao proprietário do imóvel o pagamento das chamadas extras para obras permanentes, rateios e fundo de reserva.  Já a taxa condominial, as chamadas extras para cobrir consumos imediatos, gás, água e esgoto, devem ser pagas pelo morador (o proprietário ou o locatário).

Deve-se lembrar, que caso o locatário não pague a fração que lhe é atribuída, quem responderá é o proprietário, então é muito importante ter um contrato de aluguel que possa vincular esta obrigação ao locatário, uma vez que se o proprietário for cobrado pelo condomínio, poderá buscar reparação contra o locatário provando seu vínculo contratual.

Como o síndico pode cobrar o condomínio?

O novo Código de Processo civil conferiu ao Boleto de Condomínio o caráter de TITULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL (artigo 784 inciso X) quando expressamente previsto na convenção aprovada ou aprovado em assembleia.

Isso significa dizer que a prestação condominial tem certeza, liquidez e exigibilidade.

Desta forma, o condomínio não precisará mais demandar em Juízo para discutir a dívida, mas apenas acionar o judiciário para buscar a satisfação do débito inadimplido, mediante citação do condômino para, em 03 (três) dias efetuar o pagamento ou provar que pagou. A chamada Execução.

Mas, para exigir o título é necessário que:

1. a despesa condominial deve ter sido prevista na convenção ou em assembleia geral; e
2. deve existir prova documental de que houve a cobrança da despesa condominial (por boleto ou outro meio), devidamente entregue ao condômino (por correio ou e-mail, com aviso de recebimento ou por recibo, quando da entrega do boleto pelo porteiro ou síndico).

Mas e com o Coronavírus, como fica o pagamento do condomínio?

Como vimos até agora, o chamado “condomínio” nada mais é do que uma divisão das despesas gerais entre pessoas que habitam em um mesmo endereço.  Assim, não seria nada justo um morador (que está sofrendo também com a pandemia), pagasse pelo outro a sua parte dos gastos.  Ou seja, se você não pagar a sua água, seu gás, esgoto, seguro, luz das áreas comuns, o seu vizinho vai pagar para você.

Neste caso, como o condomínio está baseado no princípio da solidariedade, deve-se observar exatamente isso:

Você teve diminuição de renda ou grave prejuízo com a epidemia?

Se a resposta for não, você não deve nem pensar em dar o calote não é mesmo?  Caso contrário você vai lesar diretamente quem pode estar precisando muito mais do que você, e esta pessoa é seu vizinho!

Mas, se realmente você teve perda de renda, emprego, suspensão de contrato de trabalho, ou até mesmo se adoeceu e encontra-se em recuperação, é natural que a solidariedade seja chamada a se fazer presente.

Mas de que forma?

A primeira atitude é informar ao síndico sobre a sua situação; e assim, fazer o pedido que poderá ser de parcelamento, ou até mesmo suspensão com posterior parcelamento dos débitos. 

Preparamos um modelo genérico para você no final desta postagem.

Você deve encaminhar o pedido e protocolar a entrega.  Faça em duas vias e pegue a assinatura do síndico, ou envie por e-mail pedindo que lhe retorne a confirmação de recebimento.

E como o síndico deve / pode agir?

Não existe uma receita padrão, mas o bom senso deve sempre vir em primeiro lugar.

Estamos em situação de emergência, logo, o síndico poderá e deverá utilizar o Fundo de Reserva para efetuar o pagamento das despesas comuns, sempre comprovando as necessidades e guardando os recibos e notas.  Essa é justamente a justificativa para se ter um fundo de reserva. O conselho fiscal deve sempre ser consultado e deve autorizar o uso assinando a liberação em Ata de reunião.

Ao mesmo tempo, o pedido dos condôminos não se equipara a um pedido de perdão de dívida, mas de suspensão temporária e de parcelamento. 

O que se recomenda, é que não se aplique multas e juros sobre os valores devidos, mas que se possa efetuar o parcelamento de acordo com a realidade de cada condomínio.

Pode-se por exemplo suspender o pagamento por 3 meses, retomando a cobrança no 4º mês acrescido das parcelas negociadas (sem juros) até que todo o valor devido seja adimplido.

Mas atenção: o momento é de solidariedade.  Se não houve diminuição significativa da renda, não se justifica o pedido de suspensão e parcelamento.

Mas se o síndico negar a suspensão e o parcelamento?

Neste caso, a via será judicial, pois não há relação de consumo, então não se pode buscar o Procon para reclamar do síndico.  A ação é simples, mas para prosperar é necessário que o requerente comprove que:

1. teve prejuízo na renda em decorrência da crise;
2. tentou administrativamente alternativa para renegociar o débito.

Espero que as informações tenham sido úteis, mas na dúvida sempre consulte um advogado de sua confiança.

MODELO GENÉRICO

Solicitação de Suspensão/Parcelamento de Parcelas Condominiais

NOME COMPLETO, profissão, estado civil, carteira de identidade xxxxxxx e CPF xxxx, morador da Unidade Habitacional XX,  do Condomínio XXXXXXX, com endereço na XXXXXXXXX, vêm através deste documento, solicitar ao Condomínio XXXXXX, através de seu síndico, com a devida aprovação do Conselho Fiscal, a suspensão do pagamento da prestação condominial da Unidade que sou proprietário (ou locatário), por um período de X meses, com o consequente parcelamento dos débitos oriundos da suspensão em XX vezes a partir do mês de xxxxxxx.

Justifico o pedido comprovando que tive prejuízos financeiros graves devido a pandemia de COVID19, ocasionados pela (redução salarial/perda de emprego/ falência/ fechamento temporário da empresa, etc); que é comprovada através dos documentos em anexo (os quais se solicita o devido sigilo).

Certo de vossa compreensão, aguardo resposta por escrito.

Local, data.

Assinatura.